Invertir en Texas con LLC + EB-5

La estructura correcta vale más que la propiedad correcta

Cuando un inversionista mexicano, colombiano, argentino, chileno o peruano me llama por primera vez, el 80% de las veces empieza por la misma pregunta: ¿Qué propiedad me recomienda comprar en Texas?

Mi respuesta siempre los descoloca: antes de hablar de qué propiedad, hablemos de qué estructura.

Una mala propiedad en una buena estructura puede ser rentable. Una buena propiedad en una mala estructura puede costarle 30 a 40% de su rendimiento neto en impuestos, problemas legales o fricción de salida. La diferencia entre un inversionista LATAM exitoso en Texas y uno frustrado casi nunca está en la propiedad. Está en cómo la compró.

Este artículo no es para principiantes. Es para HNWI que ya tomaron la decisión de invertir en Texas y quieren entender las dos estructuras dominantes que uso con mis clientes: LLC en Texas y Visa EB-5.

Por qué LLC: tres razones que no son negociables

1 · Protección de activos

Si compra una propiedad de inversión a su nombre personal y un inquilino se lastima en la propiedad, demanda y gana, el acreedor puede ir contra todos sus activos personales en USA. Si esa propiedad está en una LLC, solo puede ir contra los activos de esa LLC.

Para clientes con varias propiedades, recomiendo una LLC por propiedad. Cuesta más en formación y administración ($300 a $500 USD por LLC adicional) pero el aislamiento de riesgo es absoluto.

2 · Privacidad real

Texas tiene registros públicos de propiedades. Cualquier persona con conexión a internet puede entrar a TravisCAD.org (Austin), HCAD.org (Houston) o DallasCAD.org y ver el nombre del propietario de cualquier dirección.

Para un HNWI latinoamericano que valora discreción, especialmente con el contexto de seguridad en LATAM, esto es inaceptable. Una LLC enmascara el ownership directo. Combinado con un Texas Series LLC o estructura con holding, la trazabilidad al beneficiario final se vuelve materia de auditoría profesional, no de búsqueda casual.

3 · Flexibilidad fiscal

Una LLC en USA puede ser tratada fiscalmente como:

• Disregarded entity (LLC de single-member): se reporta en el formulario 1040-NR del individuo
• Partnership (LLC multi-member): se reporta en formulario 1065
• C-Corp: tributa a nivel corporativo, dividendos se gravan al distribuir
• S-Corp: pass-through. No disponible para extranjeros (este es el único límite)

Para HNWI mexicanos sin residencia USA, la opción más común es disregarded entity con elección como pass-through para que los ingresos de renta fluyan directamente al individuo y se aproveche el tratado fiscal México-USA para evitar doble tributación.

Cómo se forma una LLC en Texas paso a paso

1. Decidir nombre. Debe terminar en "LLC", "L.L.C." o "Limited Liability Company". El nombre debe ser único en Texas (verificación en sos.state.tx.us). Mi recomendación: nombre neutral, no descriptivo de la actividad. "Texas Patrimony Holdings LLC" mejor que "Mexican Investors Houston Real Estate LLC".
2. Designar Registered Agent. Es la dirección física en Texas para recibir notificaciones legales. No puede ser PO Box. Servicios profesionales como Northwest Registered Agent o LegalZoom ofrecen este servicio por $125 a $300 al año.
3. Presentar Certificate of Formation (Formulario 205). Online en sos.state.tx.us. Costo: $300 USD. Tiempo de procesamiento: 1 a 3 días business.
4. Obtener EIN. Formulario SS-4 al IRS. Para extranjeros sin SSN se hace por fax o mail (4 a 6 semanas). Si su CPA es Agente Autorizado del IRS, puede acelerarse a 2 a 3 semanas.
5. Operating Agreement. Documento interno que define members, manager, distribuciones, transferencias. No se presenta al estado pero es crítico para bancos, abogados y futuras transferencias. Pague a un abogado para que lo redacte ($500 a $1,500 USD según complejidad).
6. Abrir cuenta bancaria a nombre de la LLC. Esto requiere viajar a Texas (los bancos USA no abren cuentas corporativas a extranjeros remotamente). Lleve: Certificate of Formation, EIN letter del IRS, Operating Agreement, pasaporte, comprobante de domicilio en su país. Bancos amistosos con extranjeros: BBVA USA, HSBC USA, Bank of America Private Bank, Chase (Premier o Sapphire).
7. Annual Franchise Tax Report. Texas requiere reporte anual aunque la LLC no tenga ingresos. Si los ingresos brutos de la LLC son menores a $2.47M USD anuales, el impuesto es $0 pero el reporte sigue siendo obligatorio (No Tax Due Report). Su CPA lo presenta cada mayo.

Tiempo total desde el "go" hasta tener LLC operativa lista para comprar: 4 a 8 semanas. Costo total primer año: $700 a $1,500 USD.

Implicaciones fiscales que sí debe entender

Aunque su CPA y abogado tributario manejan los detalles, hay tres conceptos que como decisor debe conocer.

FIRPTA · retención automática del 15%

Cuando un extranjero vende propiedad inmueble en USA, el comprador retiene automáticamente 15% del precio bruto de venta para enviar al IRS. Se reconcilia al filing del año fiscal. Si la ganancia real fue menor, el IRS devuelve la diferencia. Pero el cash flow temporal puede ser doloroso. Hay formas legales de reducir la retención (estructuras con Treaty Benefits). Su abogado lo trabaja.

Tratado fiscal México-USA

El tratado fiscal entre ambos países evita la doble tributación. Lo que paga al IRS por renta de Texas, lo acredita contra lo que pagaría al SAT mexicano. Su CPA binacional aplica el tratado en su filing anual. Sin el tratado, podría estar pagando hasta 60% acumulado entre los dos países.

Estate Tax · la trampa del 40%

EB-5 · cuando la inversión también compra la Green Card

La Visa EB-5 (Employment-Based 5th Preference) otorga residencia permanente USA (Green Card) a inversionistas extranjeros que invierten en USA y crean empleos. Cubre al inversionista, cónyuge e hijos menores de 21 años.

Requisitos

• Inversión mínima: $800,000 USD en proyecto ubicado en Targeted Employment Area (TEA, áreas rurales o con alto desempleo)
• O $1,050,000 USD en proyecto en zona estándar
• La inversión debe crear o preservar al menos 10 empleos a tiempo completo para trabajadores USA durante los primeros 2 años
• Los fondos deben tener origen legal demostrable (paper trail completo)

Cómo se relaciona con bienes raíces en Texas

No cualquier compra de propiedad califica. Lo que típicamente sí califica:

• Inversión en un Regional Center. Hay decenas de Regional Centers operando en Austin, Houston, Dallas. El inversionista aporta capital al pool, recibe units del proyecto, y los empleos creados por el desarrollo cuentan.
• Desarrollo propio en Texas. Comprar terreno, desarrollar un complejo residencial o comercial, contratar trabajadores, documentar todo. Requiere un equipo legal-financiero robusto. Más control pero más complejo.
• Adquisición de negocio operativo en Texas. Comprar un hotel, restaurant chain, o empresa con 10+ empleados existentes. El negocio debe ser viable y los empleos deben mantenerse o crecer.

Lo que NO califica: comprar una casa unifamiliar para vivir o rentar. EB-5 requiere generación de empleos.

Timeline EB-5 (actualizado 2026)

• Solicitud I-526E (Regional Center): aprobación 12 a 30 meses
• Solicitud I-526 (proyecto directo): aprobación 24 a 48 meses
• Después de aprobación: Green Card condicional 2 años → permanente después

Backlog mexicanos: a diferencia de China e India, México no tiene backlog significativo en EB-5. Los mexicanos típicamente reciben la visa más rápido que asiáticos.

La estrategia combinada LLC + EB-5

Para clientes que cumplen ambos criterios (capital ≥ $1M y quieren residencia), la estructura óptima:

1. Forma una LLC en Texas o Delaware que será el vehículo de inversión.
2. La LLC invierte en un proyecto Regional Center calificado ($800K a $1M).
3. Paralelamente, compra propiedad residencial vía la misma o segunda LLC ($1M a $3M).
4. Solicita EB-5 basada en la inversión Regional Center.
5. Mientras EB-5 procesa, el cliente vive en USA con visa B-1/B-2 alternada o L-1 (si tiene empresa en su país con subsidiaria en USA).

Tiempo total para residencia permanente: 3 a 5 años. Patrimonio diversificado, residencia legal, vehículo de inversión activo.

Casos típicos que cierro

Próximo paso

Cada caso es individual. Mi recomendación: agende una consulta privada de 30 minutos por videollamada. En esa primera conversación entendemos su patrimonio, objetivos, restricciones legales mexicanas (o de su país) y le presento la estructura recomendada antes de hablar de propiedades específicas.